citar RC D 776/2017
1. Introducción
La propiedad horizontal ha sido producto, a lo largo del tiempo y en diversas sociedades, de la concentración de la población en centros urbanos, en un intento de maximizar el espacio en las grandes ciudades.
Si bien la división horizontal de los inmuebles había sido prohibida por Vélez Sarsfield en el artículo 2617 del Código Civil, la Ley 13512 derogó ese artículo entre otros, permitiendo la división física de los inmuebles edificados en sectores privativos de aprovechamiento independiente y sectores comunes que faciliten dicho aprovechamiento, posibilitando a su vez que los primeros fueran de titularidad de distintas personas físicas o jurídicas y regulando el instituto hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.
El nuevo código incluye a la propiedad horizontal en la nómina de derechos reales que consagra el artículo 1887 y lo regula específicamente en el Título V del Libro cuarto. A diferencia de la Ley 13512 que no definía el tipo de derecho, lo conceptualiza en el artículo 2037, que textualmente dice: "La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".
Ahora bien, en este comentario nos dedicaremos a analizar uno de los temas que mayor interés y preocupación despierta en quienes vivimos en inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal: las expensas.
A modo de introducción, cabe señalar que el titular de la propiedad horizontal tiene ciertas obligaciones de las que no puede desentenderse. Estas obligaciones se vinculan con la contribución para el mantenimiento del edificio, que hacen a la seguridad, aseo, higiene, conservación y mejoramiento de éste. Es por ello que debe mantener en buen estado su unidad funcional (que comprende la parte privativa y la proporción de las partes comunes), y atender a los pagos de impuestos y tasas pertinentes. La parte privativa es lo principal, pero las obligaciones del titular deben concebirse pensando que el derecho recae sobre un todo indivisible, que es el edificio común.
En ese marco, el artículo 2046 del Código Civil y Comercial prevé que el propietario está obligado a: "a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b. conservar en buen estado su unidad funcional; c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".
Como puede verse, el nuevo código le impone al propietario el deber de conservar en buen estado la unidad funcional. El derecho exclusivo que la ley le otorga a cada titular sobre su unidad conlleva, como le ocurre al dueño de una propiedad común, que se deba hacer cargo de los gastos necesarios para conservarlo, comprensivos de las reparaciones y/o reposiciones que corresponda efectuar.
En principio, nadie podrá exigir al titular el cumplimiento de la obligación de mantener en buen estado su unidad, pues tiene libertad de mantenerla en las condiciones que le plazcan, pero el problema se presentará si con su descuido causa perjuicios en sectores comunes o en otras unidades. Si como consecuencia de un desperfecto originado en un sector privativo se produjeran daños en bienes comunes, el propietario debe, salvo pacto en contrario, cargar con los costos totales de la reparación integral. Por esa razón, el citado artículo 2046 inciso e) dispone que el titular debe permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.
En cuanto al fondo de reserva, cabe señalar que su existencia no está impuesta por el código, ya que el inciso d) del artículo 2046 dice "si lo hay". De ese modo, su vida dependerá de la previsión que al respecto contenga el reglamento, o de su establecimiento por resolución válida de la asamblea de consorcistas.
Ese fondo está destinado, en principio, a cubrir tres clases de gastos: extraordinarios, especiales o imprevisibles e indemnizaciones y despidos, aunque cabe aclarar que esta clasificación es meramente enunciativa. El artículo 2067, inciso d), alude a su utilización para cubrir gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, en cuyo caso el administrador necesitará la autorización del Consejo de Propietarios (órgano novedoso en nuestra legislación), si lo hay. Si no lo hubiere, puede interpretarse que será necesaria la aprobación de la asamblea para que el administrador pueda disponer de tales fondos, los que deben encontrarse depositados en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, pues forma parte de su patrimonio.
2. Obligación de contribuir al pago de las expensas
2.a. Normas aplicables
Por su trascendencia, analizamos en forma separada esta obligación de los propietarios, a la que alude el inciso c) del artículo 2046, y específicamente el artículo 2048 del nuevo código cuando dice: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
El artículo 2049 agrega que: "Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".
Y en relación a los obligados al pago, el artículo 2050 prevé que "además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título".
También cabe tener en cuenta que el artículo 2056, referido a las cláusulas que debe contener el reglamento de propiedad, incluye en el inciso g) la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes.
2.b. Concepto
El pago regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento del edificio. Si los consorcistas no pagan puntualmente, y lo hacen de manera anárquica, sería muy difícil el mantenimiento de las cosas y partes comunes. La falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas será susceptible de trastornar e inclusive de poner en peligro la existencia misma del consorcio.
Es por ello que, como señala Kiper, conviene precisar lo más exactamente posible el significado del término "expensas comunes", que es el más generalizado, aunque en ocasiones se lo reemplace por otros semejantes, como por ejemplo "expensas de administración", "gastos comunes", "gastos y contribuciones", etc [1].
El vocablo expensas, que deriva del latín "pendere", implica "gastos", "costas". Desde el punto de vista que aquí interesa, hay que dilucidar cuáles son aquellas deudas o contribuciones a las que se aplicará el rótulo de "expensas o gastos comunes", y en esa línea puede decirse que, si bien el nuevo código utiliza términos diferentes, ha puesto las cosas en su lugar un antiguo fallo de la Cámara de Paz (Sala IV, 25/6/65) en el sentido de que esas palabras han sido empleadas con un criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y conservación de las partes comunes del edificio[2].
Ahora bien, es importante tener en cuenta que en materia de expensas la idea dominante es la de su necesidad, tal como surge del citado artículo 2048 del nuevo código. Cuando la reparación o sustitución no es indispensable, resultarían de aplicación según el caso las reglas impuestas por los artículos 2051 a 2053 en cuanto a las mayorías para llevar a cabo mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. Ello es así, pues las mejoras parecen caracterizarse por no ser necesarias, resultando entonces la ley de la necesidad la que sirve de base y determina la extensión de los gastos comunes distinguiéndolos en ordinarios y extraordinarios, según lo previsto en el artículo 2048[3].
Las expensas comunes ordinarias serán entonces aquellas que tienen por objeto la conservación del inmueble edificado y no requieren aprobación previa por la asamblea, sino que son liquidadas por el administrador[4].
En cuanto a los criterios a adoptar para determinar la "necesidad", habrá que sujetarse a las pautas fijadas en los artículos 1934, inc. d), 1991, 2027, 2146, entre otros, del nuevo código.
Como novedad, el artículo 2048 obliga a todos los propietarios a mantener las instalaciones para personas con discapacidad, aunque la solución sería la misma más allá de que no lo dijera, ya que se trata de partes comunes.
Se ha sostenido que al incluirse en la norma las "obligaciones impuestas al administrador", podría interpretarse -a nuestro juicio, equivocadamente- que los propietarios deben hacerse cargo de las multas impuestas al administrador por los registros de administradores -en la jurisdicción donde los hubiere-, así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente, lo que encarecería las expensas. También podría abarcar obligaciones impositivas, lo que demuestra que no resulta feliz la referencia hecha en forma genérica a esas obligaciones[5].
2.c. Medida de la contribución
El nuevo código deja librada al reglamento la determinación del porcentaje por el que cada propietario responde las expensas, aunque en el artículo 2046 inciso g) exige como cláusula obligatoria del estatuto "la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes". En defecto de tal previsión, cada propietario lo hará en proporción a su parte indivisa (art. 2045, inc. c).
En ese marco, queda claro que resulta indiferente el efectivo aprovechamiento que alguno de los propietarios haga de las cosas comunes, salvo que se hubiere convenido su liberación o que se la disponga judicialmente[6]. Dice al respecto el artículo 2049, último párrafo: "El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".
2.d. Obligados al pago de las expensas
El nuevo código prevé en el artículo 2050 que además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. A su vez, el artículo 2148 obliga al usufructuario al pago de las expensas, lo que se extiende al uso y a la habitación (arts. 2155, 2159 y 2161).
Esta norma constituye una novedad porque en el régimen anterior sólo se encontraban obligados los propietarios. En la actualidad, también lo están los titulares de otros derechos reales (por ejemplo, el usufructuario). Y en cuanto a los titulares de derechos personales poseedores, cabría interpretar que la norma alude al que tiene un boleto de compraventa, pues en razonable que este sujeto, así como goza de ciertas prerrogativas, también soporte los gastos comunes.
Corresponde aclarar que, como el artículo 2050 se refiere a poseedores "por cualquier título", se ha planteado doctrinalmente que esta previsión no alcanza al poseedor sin derecho, aunque es probable que tenga interés en pagar las expensas si pretende adquirir por usucapión, pues debe tratarse de poseedores ligados al propietario por algún vínculo contractual. Tampoco incluiría como legitimados pasivos al locatario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, porque no son poseedores[7]. Consideramos que la cuestión resulta muy opinable y dará lugar a interpretaciones dispares tanto en la doctrina como en la jurisprudencia.
2.e. Procedimiento para perseguir el cobro del crédito por expensas - Prescripción de la acción
Se ha discutido en doctrina la naturaleza jurídica del crédito por expensas. Ese crédito comparte algunas características con las obligaciones propter rem, porque siguen la cosa de modo tal que al enajenarse una unidad funcional que ha generado deuda por expensas que continúan impagas, el adquirente está obligado a soportarlas. Sin embargo, no se identifican con aquellas obligaciones pues en el caso de las expensas, el adquirente se encuentra obligado a abonarla, pero el enajenante no queda liberado, ambos se convierten en codeudores.
Es por ello que la doctrina mayoritaria (Highton, Arean, Mariani, Papaño, Kiper, entre otros autores) ha entendido que la obligación por expensas funciona como una carga real que, impuesta por la ley, recae en cabeza de quien adquiere el derecho real de propiedad horizontal, aun cuando aquellas se hubieran devengado antes de su adquisición.
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto por el ya citado artículo 2048, el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. Obviamente, la vía ejecutiva también alcanza a los intereses, que seguramente figurarán en dicho certificado.
En cuanto al título ejecutivo, cabe señalar que, por imperio del artículo 75, inciso 12 de la Constitución Nacional, cada provincia conserva las facultades originarias, que no han sido delegadas al Poder Legislativo nacional. De ahí, que cada ordenamiento procesal prevé distintos tipos de procedimientos aplicables a la provincia de que se trate. El artículo 2049, al otorgarle al certificado de deuda calidad de título ejecutivo, permite deducir que el cobro de las expensas adeudadas debe realizar mediante el procedimiento ejecutivo de cada provincia[8].
La razón de ser del procedimiento ejecutivo radica en que las expensas resultan indispensables para la subsistencia misma del sistema de propiedad horizontal. Privarlo de las expensas a través del incumplimiento implica menoscabar e, incluso en casos extremos, impedir el ejercicio del derecho real de propiedad horizontal. Por este motivo, los mayores intereses que devenga la falta de pago de las expensas comunes, el proceso ejecutivo para su cumplimiento forzado, la inoponibilidad del bien de familia, fundada en que la causa de la obligación es siempre anterior a la adquisición y por lo tanto a la constitución del bien de familia, configuran los pilares en los que se asienta el sistema[9].
Consideramos que la necesidad de la aprobación por el consejo de propietarios -cuando éste existiere- dará lugar a situaciones problemáticas cuando no mediare consenso entre los integrantes del Consejo o bien cuando alguno de ellos sea el deudor a quien el consorcio pretende exigir el cobro del crédito por expensas. Ello, sin perjuicio de que, a partir de nuestra experiencia, hemos podido comprobar que existen interpretaciones distintas sobre el temperamento a seguir al momento de proveer la demanda ejecutiva cuando se presenta el certificado suscripto por el administrador sin la firma de los integrantes del Consejo. Y por último, también ha generado no pocos debates la asimilación de los actuales Consejos de Administración al Consejo de Propietarios incorporado en el nuevo código.
Respecto del plazo de prescripción de la acción por cobro de expensas, el artículo 2562 inciso c) prevé que se opera a los dos años desde que se tornaron exigibles, por tratarse de obligaciones que se devengan "... por años o plazos periódicos más cortos". Se aplican a este plazo las causales de suspensión y de interrupción comunes al resto de las acciones sujetas a extinguirse por prescripción liberatoria (ver arts. 2539 a 2550).
2.f. Defensas
De acuerdo con la doctrina que se deriva del artículo 2049, los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Queda claro, entonces, que el propietario puede usar y gozar de los bienes o servicios comunes, conforme a su destino y respetando el derecho igual de los demás. Este uso puede ser más o menos intenso, y hasta puede no existir, pero no permite liberarse de contribuir. Cada uno debe pagar de acuerdo a la proporción que fije el reglamento, de modo que el uso mayor o menor es indiferente. La única posibilidad es que, como ya dijimos, se lo libere expresamente en el reglamento.
El citado artículo 2049 también prevé que no se libera el propietario si enajena la unidad de modo que el consorcio puede exigirle el pago aún cuando haya dejado de serlo. Esto sucede tanto si la enajenación es voluntaria o forzosa, vale decir, si se remata la unidad, y no alcanza el dinero obtenido para solventar la deuda de expensas, quien hasta ese entonces era propietario sigue siendo deudor, no se libera.
Lo mismo ocurre con el abandono, que constituye un modo de extinguir un derecho real (art. 1907). El titular de la unidad funcional puede abandonar la unidad, en cuyo caso pasará al dominio privado del Estado, pero no se libera de las expensas devengadas hasta ese momento y generadas durante su titularidad.
En cuanto a las deudas devengadas antes de la adquisición de la unidad, el artículo 2049 dice que el propietario no puede liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo "aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición", por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Esta previsión importa una modificación respecto de la regla impuesta por el artículo 8 de la Ley 13512, pues el artículo 2049 no dice que el adquirente de una unidad con deuda responda sólo con la cosa, como se preveía en el régimen derogado en forma expresa. No obstante, compartimos la opinión de quienes entienden que puede arribarse a la misma conclusión en función de lo dispuesto por el artículo 1937 del código, que textualmente dice: "El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal".
Ahora bien, si se acepta que por las obligaciones devengadas durante la titularidad del antecesor se responde sólo con la cosa, no tiene sentido establecer que el titular de la unidad no se libera de ellas "por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional". Ello es así, porque respecto de las devengadas antes de su titularidad, queda liberado al responder con la cosa y por hipótesis ésta ya ha salido de su poder. ¿Con que va a responder entonces? El consorcio acreedor ya no tiene garantía sobre la cual ejecutar el crédito, por lo que es absurdo que no se libere.
Distinta sería la situación de las devengadas durante su titularidad, pues aunque enajene la unidad, no se libera de aquellas deudas, y responde con el resto de su patrimonio[10].
2.g. Situación de los adquirentes
Como ya vimos, el titular que adeuda expensas no se libera por la enajenación de la unidad funcional y sigue siendo deudor, pero en tal caso aparece un nuevo deudor de las obligaciones impagas que es el nuevo adquirente. Ello surge del artículo 1937 que hemos transcripto en párrafos anteriores, y es así aun cuando el sucesor adquiera en una subasta o remate público, si el dinero obtenido no alcanzare para pagar la deuda de expensas[11].
En cuanto a la información sobre la deuda de expensas, el artículo 2067 inciso l) prevé que el administrador, a pedido de parte interesada, debe expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes. Cabe aclarar que no se exige que la deuda esté saldada porque no alude la norma a un certificado "de libre deuda", sino sólo "de deuda".
Por último, con respecto a este tema corresponde agregar que los pactos entre vendedor y comprador resultan inoponibles al consorcio[12].
2.h. Compensación
De acuerdo con lo establecido por el artículo 2049, el propietario no puede rehusarse al pago de expensas ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
En nuestra opinión, la excepción prevista en la norma puede generar problemas porque no queda claro a qué tipo de compensación se refiere. Ante esa omisión, consideramos que se trataría de un supuesto de compensación legal que exige que ambas partes sean deudoras de prestaciones de dar, que los objetos comprendidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí, y que los créditos sean exigibles y disponibles libremente, sin que resulten afectados los derechos de terceros (ver art. 923).
2.i. Las expensas y la protección de la vivienda
Los artículos 244 y siguientes contemplan la protección de la vivienda familiar a través del régimen de afectación que regulan.
En lo que aquí interesa, el artículo 249 determina que la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación, y respecto de los posteriores, dispone que la vivienda afectada no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Pero quedan exceptuadas las obligaciones por expensas comunes, por lo que se encontrará habilitada la ejecución aun cuando se tratara de períodos posteriores a la afectación al régimen de propiedad horizontal.
Por su parte, el artículo 522, que regula la protección de la vivienda familiar en el caso de uniones convivenciales inscriptas, prescribe que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
2.j. El privilegio de las expensas
El artículo 2582, inciso a), otorga al crédito por expensas comunes un privilegio especial sobre la unidad funcional, en las ejecuciones individuales. Ciertos conflictos con otros privilegios especiales que podría suscitar su graduación son solucionados en los diversos incisos del artículo 2586, sobre la base de la regla "prior in tempore potior in iure"; y los que no lo fueran, caen en la regla general del párrafo primero de la misma norma (vale decir, se cobran según el orden asignado en los incisos del artículo 2582, norma en la cual el crédito por expensas ocupa el primer lugar).
El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas ni a otros accesorios del crédito (art. 2577). Es indivisible, transmisible junto con el crédito y renunciable. Se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyan los bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permita la subrogación real (art. 2584).
En los juicios universales (concursos y sucesiones), el privilegio queda sujeto a la ley aplicable a los concursos (art. 2579)[13].
2.k. Intereses
Teniendo en cuenta la importancia que tiene para la vida del consorcio el pago regular de las expensas, han sido admitidas por la jurisprudencia cláusulas de los reglamentos que fijan la tasa de los intereses punitorios a abonar, en los supuestos de mora, en porcentajes relativamente altos o al menos, más altos que los que corrientemente se admite para otros tipos de deudas. Es por ello que, si bien las tasas pactadas, cuando excedan límites razonables, pueden ser morigeradas, esa facultad debe ser ejercida con mucha prudencia por los jueces, pues el pago puntual de las expensas evita que la actitud de algún propietario perjudique injustificadamente a los demás.
2.l. Palabras finales
En este trabajo hemos intentado acercar al lector a las cuestiones más relevantes en materia de expensas comunes en el régimen de la propiedad horizontal, y con ese propósito nos detuvimos, entre otros aspectos, en la naturaleza del crédito, el procedimiento para el cobro, los legitimados pasivos, las defensas oponibles, el plazo de prescripción, su inoponibilidad en caso de afectación de la vivienda, la cuestión de privilegios y finalmente en el tema de los intereses. Esperamos que nuestro aporte sirva para despejar algunas dudas que puede generar la nueva regulación, aunque debemos señalar que en nuestra opinión el nuevo código ha tratado de manera adecuada un tema fundamental y trascendente para la moderna vida en comunidad.
La propiedad horizontal ha sido producto, a lo largo del tiempo y en diversas sociedades, de la concentración de la población en centros urbanos, en un intento de maximizar el espacio en las grandes ciudades.
Si bien la división horizontal de los inmuebles había sido prohibida por Vélez Sarsfield en el artículo 2617 del Código Civil, la Ley 13512 derogó ese artículo entre otros, permitiendo la división física de los inmuebles edificados en sectores privativos de aprovechamiento independiente y sectores comunes que faciliten dicho aprovechamiento, posibilitando a su vez que los primeros fueran de titularidad de distintas personas físicas o jurídicas y regulando el instituto hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.
El nuevo código incluye a la propiedad horizontal en la nómina de derechos reales que consagra el artículo 1887 y lo regula específicamente en el Título V del Libro cuarto. A diferencia de la Ley 13512 que no definía el tipo de derecho, lo conceptualiza en el artículo 2037, que textualmente dice: "La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".
Ahora bien, en este comentario nos dedicaremos a analizar uno de los temas que mayor interés y preocupación despierta en quienes vivimos en inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal: las expensas.
A modo de introducción, cabe señalar que el titular de la propiedad horizontal tiene ciertas obligaciones de las que no puede desentenderse. Estas obligaciones se vinculan con la contribución para el mantenimiento del edificio, que hacen a la seguridad, aseo, higiene, conservación y mejoramiento de éste. Es por ello que debe mantener en buen estado su unidad funcional (que comprende la parte privativa y la proporción de las partes comunes), y atender a los pagos de impuestos y tasas pertinentes. La parte privativa es lo principal, pero las obligaciones del titular deben concebirse pensando que el derecho recae sobre un todo indivisible, que es el edificio común.
En ese marco, el artículo 2046 del Código Civil y Comercial prevé que el propietario está obligado a: "a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b. conservar en buen estado su unidad funcional; c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".
Como puede verse, el nuevo código le impone al propietario el deber de conservar en buen estado la unidad funcional. El derecho exclusivo que la ley le otorga a cada titular sobre su unidad conlleva, como le ocurre al dueño de una propiedad común, que se deba hacer cargo de los gastos necesarios para conservarlo, comprensivos de las reparaciones y/o reposiciones que corresponda efectuar.
En principio, nadie podrá exigir al titular el cumplimiento de la obligación de mantener en buen estado su unidad, pues tiene libertad de mantenerla en las condiciones que le plazcan, pero el problema se presentará si con su descuido causa perjuicios en sectores comunes o en otras unidades. Si como consecuencia de un desperfecto originado en un sector privativo se produjeran daños en bienes comunes, el propietario debe, salvo pacto en contrario, cargar con los costos totales de la reparación integral. Por esa razón, el citado artículo 2046 inciso e) dispone que el titular debe permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.
En cuanto al fondo de reserva, cabe señalar que su existencia no está impuesta por el código, ya que el inciso d) del artículo 2046 dice "si lo hay". De ese modo, su vida dependerá de la previsión que al respecto contenga el reglamento, o de su establecimiento por resolución válida de la asamblea de consorcistas.
Ese fondo está destinado, en principio, a cubrir tres clases de gastos: extraordinarios, especiales o imprevisibles e indemnizaciones y despidos, aunque cabe aclarar que esta clasificación es meramente enunciativa. El artículo 2067, inciso d), alude a su utilización para cubrir gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, en cuyo caso el administrador necesitará la autorización del Consejo de Propietarios (órgano novedoso en nuestra legislación), si lo hay. Si no lo hubiere, puede interpretarse que será necesaria la aprobación de la asamblea para que el administrador pueda disponer de tales fondos, los que deben encontrarse depositados en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, pues forma parte de su patrimonio.
2. Obligación de contribuir al pago de las expensas
2.a. Normas aplicables
Por su trascendencia, analizamos en forma separada esta obligación de los propietarios, a la que alude el inciso c) del artículo 2046, y específicamente el artículo 2048 del nuevo código cuando dice: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
El artículo 2049 agrega que: "Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".
Y en relación a los obligados al pago, el artículo 2050 prevé que "además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título".
También cabe tener en cuenta que el artículo 2056, referido a las cláusulas que debe contener el reglamento de propiedad, incluye en el inciso g) la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes.
2.b. Concepto
El pago regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento del edificio. Si los consorcistas no pagan puntualmente, y lo hacen de manera anárquica, sería muy difícil el mantenimiento de las cosas y partes comunes. La falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas será susceptible de trastornar e inclusive de poner en peligro la existencia misma del consorcio.
Es por ello que, como señala Kiper, conviene precisar lo más exactamente posible el significado del término "expensas comunes", que es el más generalizado, aunque en ocasiones se lo reemplace por otros semejantes, como por ejemplo "expensas de administración", "gastos comunes", "gastos y contribuciones", etc [1].
El vocablo expensas, que deriva del latín "pendere", implica "gastos", "costas". Desde el punto de vista que aquí interesa, hay que dilucidar cuáles son aquellas deudas o contribuciones a las que se aplicará el rótulo de "expensas o gastos comunes", y en esa línea puede decirse que, si bien el nuevo código utiliza términos diferentes, ha puesto las cosas en su lugar un antiguo fallo de la Cámara de Paz (Sala IV, 25/6/65) en el sentido de que esas palabras han sido empleadas con un criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y conservación de las partes comunes del edificio[2].
Ahora bien, es importante tener en cuenta que en materia de expensas la idea dominante es la de su necesidad, tal como surge del citado artículo 2048 del nuevo código. Cuando la reparación o sustitución no es indispensable, resultarían de aplicación según el caso las reglas impuestas por los artículos 2051 a 2053 en cuanto a las mayorías para llevar a cabo mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. Ello es así, pues las mejoras parecen caracterizarse por no ser necesarias, resultando entonces la ley de la necesidad la que sirve de base y determina la extensión de los gastos comunes distinguiéndolos en ordinarios y extraordinarios, según lo previsto en el artículo 2048[3].
Las expensas comunes ordinarias serán entonces aquellas que tienen por objeto la conservación del inmueble edificado y no requieren aprobación previa por la asamblea, sino que son liquidadas por el administrador[4].
En cuanto a los criterios a adoptar para determinar la "necesidad", habrá que sujetarse a las pautas fijadas en los artículos 1934, inc. d), 1991, 2027, 2146, entre otros, del nuevo código.
Como novedad, el artículo 2048 obliga a todos los propietarios a mantener las instalaciones para personas con discapacidad, aunque la solución sería la misma más allá de que no lo dijera, ya que se trata de partes comunes.
Se ha sostenido que al incluirse en la norma las "obligaciones impuestas al administrador", podría interpretarse -a nuestro juicio, equivocadamente- que los propietarios deben hacerse cargo de las multas impuestas al administrador por los registros de administradores -en la jurisdicción donde los hubiere-, así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente, lo que encarecería las expensas. También podría abarcar obligaciones impositivas, lo que demuestra que no resulta feliz la referencia hecha en forma genérica a esas obligaciones[5].
2.c. Medida de la contribución
El nuevo código deja librada al reglamento la determinación del porcentaje por el que cada propietario responde las expensas, aunque en el artículo 2046 inciso g) exige como cláusula obligatoria del estatuto "la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes". En defecto de tal previsión, cada propietario lo hará en proporción a su parte indivisa (art. 2045, inc. c).
En ese marco, queda claro que resulta indiferente el efectivo aprovechamiento que alguno de los propietarios haga de las cosas comunes, salvo que se hubiere convenido su liberación o que se la disponga judicialmente[6]. Dice al respecto el artículo 2049, último párrafo: "El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".
2.d. Obligados al pago de las expensas
El nuevo código prevé en el artículo 2050 que además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. A su vez, el artículo 2148 obliga al usufructuario al pago de las expensas, lo que se extiende al uso y a la habitación (arts. 2155, 2159 y 2161).
Esta norma constituye una novedad porque en el régimen anterior sólo se encontraban obligados los propietarios. En la actualidad, también lo están los titulares de otros derechos reales (por ejemplo, el usufructuario). Y en cuanto a los titulares de derechos personales poseedores, cabría interpretar que la norma alude al que tiene un boleto de compraventa, pues en razonable que este sujeto, así como goza de ciertas prerrogativas, también soporte los gastos comunes.
Corresponde aclarar que, como el artículo 2050 se refiere a poseedores "por cualquier título", se ha planteado doctrinalmente que esta previsión no alcanza al poseedor sin derecho, aunque es probable que tenga interés en pagar las expensas si pretende adquirir por usucapión, pues debe tratarse de poseedores ligados al propietario por algún vínculo contractual. Tampoco incluiría como legitimados pasivos al locatario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, porque no son poseedores[7]. Consideramos que la cuestión resulta muy opinable y dará lugar a interpretaciones dispares tanto en la doctrina como en la jurisprudencia.
2.e. Procedimiento para perseguir el cobro del crédito por expensas - Prescripción de la acción
Se ha discutido en doctrina la naturaleza jurídica del crédito por expensas. Ese crédito comparte algunas características con las obligaciones propter rem, porque siguen la cosa de modo tal que al enajenarse una unidad funcional que ha generado deuda por expensas que continúan impagas, el adquirente está obligado a soportarlas. Sin embargo, no se identifican con aquellas obligaciones pues en el caso de las expensas, el adquirente se encuentra obligado a abonarla, pero el enajenante no queda liberado, ambos se convierten en codeudores.
Es por ello que la doctrina mayoritaria (Highton, Arean, Mariani, Papaño, Kiper, entre otros autores) ha entendido que la obligación por expensas funciona como una carga real que, impuesta por la ley, recae en cabeza de quien adquiere el derecho real de propiedad horizontal, aun cuando aquellas se hubieran devengado antes de su adquisición.
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto por el ya citado artículo 2048, el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. Obviamente, la vía ejecutiva también alcanza a los intereses, que seguramente figurarán en dicho certificado.
En cuanto al título ejecutivo, cabe señalar que, por imperio del artículo 75, inciso 12 de la Constitución Nacional, cada provincia conserva las facultades originarias, que no han sido delegadas al Poder Legislativo nacional. De ahí, que cada ordenamiento procesal prevé distintos tipos de procedimientos aplicables a la provincia de que se trate. El artículo 2049, al otorgarle al certificado de deuda calidad de título ejecutivo, permite deducir que el cobro de las expensas adeudadas debe realizar mediante el procedimiento ejecutivo de cada provincia[8].
La razón de ser del procedimiento ejecutivo radica en que las expensas resultan indispensables para la subsistencia misma del sistema de propiedad horizontal. Privarlo de las expensas a través del incumplimiento implica menoscabar e, incluso en casos extremos, impedir el ejercicio del derecho real de propiedad horizontal. Por este motivo, los mayores intereses que devenga la falta de pago de las expensas comunes, el proceso ejecutivo para su cumplimiento forzado, la inoponibilidad del bien de familia, fundada en que la causa de la obligación es siempre anterior a la adquisición y por lo tanto a la constitución del bien de familia, configuran los pilares en los que se asienta el sistema[9].
Consideramos que la necesidad de la aprobación por el consejo de propietarios -cuando éste existiere- dará lugar a situaciones problemáticas cuando no mediare consenso entre los integrantes del Consejo o bien cuando alguno de ellos sea el deudor a quien el consorcio pretende exigir el cobro del crédito por expensas. Ello, sin perjuicio de que, a partir de nuestra experiencia, hemos podido comprobar que existen interpretaciones distintas sobre el temperamento a seguir al momento de proveer la demanda ejecutiva cuando se presenta el certificado suscripto por el administrador sin la firma de los integrantes del Consejo. Y por último, también ha generado no pocos debates la asimilación de los actuales Consejos de Administración al Consejo de Propietarios incorporado en el nuevo código.
Respecto del plazo de prescripción de la acción por cobro de expensas, el artículo 2562 inciso c) prevé que se opera a los dos años desde que se tornaron exigibles, por tratarse de obligaciones que se devengan "... por años o plazos periódicos más cortos". Se aplican a este plazo las causales de suspensión y de interrupción comunes al resto de las acciones sujetas a extinguirse por prescripción liberatoria (ver arts. 2539 a 2550).
2.f. Defensas
De acuerdo con la doctrina que se deriva del artículo 2049, los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Queda claro, entonces, que el propietario puede usar y gozar de los bienes o servicios comunes, conforme a su destino y respetando el derecho igual de los demás. Este uso puede ser más o menos intenso, y hasta puede no existir, pero no permite liberarse de contribuir. Cada uno debe pagar de acuerdo a la proporción que fije el reglamento, de modo que el uso mayor o menor es indiferente. La única posibilidad es que, como ya dijimos, se lo libere expresamente en el reglamento.
El citado artículo 2049 también prevé que no se libera el propietario si enajena la unidad de modo que el consorcio puede exigirle el pago aún cuando haya dejado de serlo. Esto sucede tanto si la enajenación es voluntaria o forzosa, vale decir, si se remata la unidad, y no alcanza el dinero obtenido para solventar la deuda de expensas, quien hasta ese entonces era propietario sigue siendo deudor, no se libera.
Lo mismo ocurre con el abandono, que constituye un modo de extinguir un derecho real (art. 1907). El titular de la unidad funcional puede abandonar la unidad, en cuyo caso pasará al dominio privado del Estado, pero no se libera de las expensas devengadas hasta ese momento y generadas durante su titularidad.
En cuanto a las deudas devengadas antes de la adquisición de la unidad, el artículo 2049 dice que el propietario no puede liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo "aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición", por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Esta previsión importa una modificación respecto de la regla impuesta por el artículo 8 de la Ley 13512, pues el artículo 2049 no dice que el adquirente de una unidad con deuda responda sólo con la cosa, como se preveía en el régimen derogado en forma expresa. No obstante, compartimos la opinión de quienes entienden que puede arribarse a la misma conclusión en función de lo dispuesto por el artículo 1937 del código, que textualmente dice: "El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal".
Ahora bien, si se acepta que por las obligaciones devengadas durante la titularidad del antecesor se responde sólo con la cosa, no tiene sentido establecer que el titular de la unidad no se libera de ellas "por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional". Ello es así, porque respecto de las devengadas antes de su titularidad, queda liberado al responder con la cosa y por hipótesis ésta ya ha salido de su poder. ¿Con que va a responder entonces? El consorcio acreedor ya no tiene garantía sobre la cual ejecutar el crédito, por lo que es absurdo que no se libere.
Distinta sería la situación de las devengadas durante su titularidad, pues aunque enajene la unidad, no se libera de aquellas deudas, y responde con el resto de su patrimonio[10].
2.g. Situación de los adquirentes
Como ya vimos, el titular que adeuda expensas no se libera por la enajenación de la unidad funcional y sigue siendo deudor, pero en tal caso aparece un nuevo deudor de las obligaciones impagas que es el nuevo adquirente. Ello surge del artículo 1937 que hemos transcripto en párrafos anteriores, y es así aun cuando el sucesor adquiera en una subasta o remate público, si el dinero obtenido no alcanzare para pagar la deuda de expensas[11].
En cuanto a la información sobre la deuda de expensas, el artículo 2067 inciso l) prevé que el administrador, a pedido de parte interesada, debe expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes. Cabe aclarar que no se exige que la deuda esté saldada porque no alude la norma a un certificado "de libre deuda", sino sólo "de deuda".
Por último, con respecto a este tema corresponde agregar que los pactos entre vendedor y comprador resultan inoponibles al consorcio[12].
2.h. Compensación
De acuerdo con lo establecido por el artículo 2049, el propietario no puede rehusarse al pago de expensas ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
En nuestra opinión, la excepción prevista en la norma puede generar problemas porque no queda claro a qué tipo de compensación se refiere. Ante esa omisión, consideramos que se trataría de un supuesto de compensación legal que exige que ambas partes sean deudoras de prestaciones de dar, que los objetos comprendidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí, y que los créditos sean exigibles y disponibles libremente, sin que resulten afectados los derechos de terceros (ver art. 923).
2.i. Las expensas y la protección de la vivienda
Los artículos 244 y siguientes contemplan la protección de la vivienda familiar a través del régimen de afectación que regulan.
En lo que aquí interesa, el artículo 249 determina que la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación, y respecto de los posteriores, dispone que la vivienda afectada no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Pero quedan exceptuadas las obligaciones por expensas comunes, por lo que se encontrará habilitada la ejecución aun cuando se tratara de períodos posteriores a la afectación al régimen de propiedad horizontal.
Por su parte, el artículo 522, que regula la protección de la vivienda familiar en el caso de uniones convivenciales inscriptas, prescribe que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
2.j. El privilegio de las expensas
El artículo 2582, inciso a), otorga al crédito por expensas comunes un privilegio especial sobre la unidad funcional, en las ejecuciones individuales. Ciertos conflictos con otros privilegios especiales que podría suscitar su graduación son solucionados en los diversos incisos del artículo 2586, sobre la base de la regla "prior in tempore potior in iure"; y los que no lo fueran, caen en la regla general del párrafo primero de la misma norma (vale decir, se cobran según el orden asignado en los incisos del artículo 2582, norma en la cual el crédito por expensas ocupa el primer lugar).
El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas ni a otros accesorios del crédito (art. 2577). Es indivisible, transmisible junto con el crédito y renunciable. Se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyan los bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permita la subrogación real (art. 2584).
En los juicios universales (concursos y sucesiones), el privilegio queda sujeto a la ley aplicable a los concursos (art. 2579)[13].
2.k. Intereses
Teniendo en cuenta la importancia que tiene para la vida del consorcio el pago regular de las expensas, han sido admitidas por la jurisprudencia cláusulas de los reglamentos que fijan la tasa de los intereses punitorios a abonar, en los supuestos de mora, en porcentajes relativamente altos o al menos, más altos que los que corrientemente se admite para otros tipos de deudas. Es por ello que, si bien las tasas pactadas, cuando excedan límites razonables, pueden ser morigeradas, esa facultad debe ser ejercida con mucha prudencia por los jueces, pues el pago puntual de las expensas evita que la actitud de algún propietario perjudique injustificadamente a los demás.
2.l. Palabras finales
En este trabajo hemos intentado acercar al lector a las cuestiones más relevantes en materia de expensas comunes en el régimen de la propiedad horizontal, y con ese propósito nos detuvimos, entre otros aspectos, en la naturaleza del crédito, el procedimiento para el cobro, los legitimados pasivos, las defensas oponibles, el plazo de prescripción, su inoponibilidad en caso de afectación de la vivienda, la cuestión de privilegios y finalmente en el tema de los intereses. Esperamos que nuestro aporte sirva para despejar algunas dudas que puede generar la nueva regulación, aunque debemos señalar que en nuestra opinión el nuevo código ha tratado de manera adecuada un tema fundamental y trascendente para la moderna vida en comunidad.
| 1 |
Kiper, Claudio, "Tratado de Derechos Reales", tomo I, ed. Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2016, p. 615.
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| 2 |
Kiper, Claudio, ob. cit., p. 616. El autor cita a título ejemplificativo los gastos de combustible para calefacción y agua caliente centrales, service de ascensores, iluminación de las partes comunes, provisión de artículos de limpieza a ser utilizados en el edificio, honorarios del administrador, retribución del portero y demás gente de servicio, instalación de cerraduras, instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas en caso de siniestros, etc.
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| 3 |
El Código divide a las expensas en ordinarias y extraordinarias sin aclarar en qué consisten estas últimas. Generalmente se le atribuye este carácter a aquellos gastos importantes e imprevistos que no ocurren regularmente, como la indemnización por despido del encargado o la necesidad de hacer una reparación de cierta envergadura. También comprendería aquellas obras nuevas y mejoras decididas para un uso y goce más cómodo del inmueble que benefician a todos. A diferencia de las expensas ordinarias, las extraordinarias deben ser decididas en una asamblea. Ver también Mariani de Vidal-Abella, "Derechos Reales en el Código Civil y Comercial", tomo 1, ed. Zavalía, Buenos Aires, p. 273. Las autores señalan que no debe confundirse la denominación "expensas comunes" con la clasificación en ordinarias o corrientes, -que son las erogaciones que se repiten normal y periódicamente-, y extraordinarias, que constituyen las derivadas de erogaciones inusuales o imprevistas.
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| 4 |
Siciliano, Daiana, en la obra colectiva dirigida por Carlos Clerc, "Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial", ed. Erreius, Buenos Aires, 2016, p. 196.
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| 5 |
Kiper, Claudio, ob. cit., p. 618. El autor sostiene que el código se refiere a aquellas obligaciones impuestas al administrador en beneficio de los consorcistas, tales como el cumplimiento de las obligaciones laborales, previsionales y tributarias vinculadas al personal de servicio, el pago del seguro integral de consorcios u otros seguros, (ver art. 2067) y contribuciones similares. En definitiva, se trataría de obligaciones impuestas al administrador para el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias, o encargos impuestos por la asamblea en beneficio de la comunidad y en cumplimiento de sus fines.
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| 6 |
Mariani de Vidal, "Curso de Derechos Reales", vol. II, p. 172; Salvat, R. "Tratado de Derechos Reales", t. II, p. 530; CNCiv., Sala D, 22/11/1961, J.A. 1961-IV-203.
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| 7 |
Kiper, Claudio, ob. cit., ps. 628/629. En el mismo sentido, ver Mariani-Abella, ob. cit., p. 277. Las autoras señalan que no puede incluirse como legitimado pasiva al usurpador, pues no sería titular de ningún derecho real ni personal. Ello llevaría a descartar también al poseedor en vías de usucapir por usucapión larga, ya que no sería titular de un derecho real ni personal que se ejerza por la posesión, tanto más si se tiene en cuenta que la sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión (art. 1905). Distinto sería el caso de la usucapión breve, porque la sentencia tiene efectos retroactivos al tiempo en que comenzó la posesión (art. 1903). En contra, Constantino, Juan A. "La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación", ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2015, p. 136.
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| 8 |
En la Capital Federal resulta aplicable el artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que dice: "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces".
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| 9 |
Siciliano, en Clerc, ob. cit., p. 200.
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| 10 |
Kiper, Claudio, ob. cit., p. 621. El autor entiende que ha habido un error en la redacción del artículo 2049, en su primera parte. Admitimos que la cuestión resulta muy opinable porque también podría interpretarse, a partir de la salvedad hecha en la última parte del artículo 1937, ("el antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal"). Que el caso de las expensas constituye precisamente una excepción al principio general consagrado en el mentado artículo 1937.
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| 11 |
Este tema fue resuelto en la Capital Federal por un fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto", L.L. 1999-B-384.
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| 12 |
Kiper, Claudio, ob. cit., p. 625.
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| 13 |
Puede consultarse in extenso la cuestión vinculada con los conflictos de privilegios en Constantino, Juan, ob. cit., ps. 143/151.
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