Gastos y contribuciones en el régimen de la propiedad horizontal regulada en el Código Civil y Comercial
Como norma general, el reparto de los gastos comunes se realizará conforme a la cuota de participación que cada unidad funcional tiene asignada en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal.
1. Gastos y contribuciones
El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de los elementos comunes, es independiente del régimen de ocupación en que se encuentre el inmueble.
El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para todos los propietarios
El primer párrafo de la norma en examen se refiere a la obligación del propietario de asumir los gastos referidos a la conservación y mantenimiento de su propia unidad funcional, por lo que cabe remitirse al comentario realizado al art. 2046.
2. ¿Qué son las expensas comunes u ordinarias?
En el derecho real de propiedad horizontal los propietarios y los poseedores por cualquier título están obligados al pago de las expensas, en proporción al valor de sus unidades funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a solventar los gastos que demanden la administración, conservación y reparación de las partes comunes. Dicha contribución económica la ley la denomina "expensas comunes ordinarias".
Dichas expensas son recaudadas por el administrador del consorcio a los efectos de hacer frente a los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Cuando la norma se refiere a los gastos de administración consideramos que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, play room, quinchos etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios, papelería etc.
Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro.
Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del artículo 2067 inciso h) (seguros contra incendio, responsabilidad civil y otros riesgos).
3. ¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?
El tercer párrafo del artículo en examen hace referencia a las "expensas comunes extraordinarias" es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio -que también constituyen expensas comunes- pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales y además por quien las dispone.
Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes.
También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio.
4. Importancia del pago de las expensas
El pago de las expensas en el ámbito del derecho real de propiedad horizontal es de fundamental importancia dado que hace al normal funcionamiento del consorcio. La importancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto de los términos del artículo 2049 a cuyo comentario cabe remitirse.
El derecho real de propiedad horizontal crea entre los consorcistas un régimen especial de comunidad, con mira al beneficio común, en cuya esencia está la imposición a los miembros que lo integran tanto de ciertas restricciones y límites al dominio, como de determinadas cargas, -especialmente la de contribuir a las expensas- cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema, al punto que la ley ha previsto un régimen o una vía excepcional para su percepción[1].
5. Certificado de deuda
La parte final del artículo en examen dispone que: "El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
El párrafo transcripto precedentemente es similar a lo dispuesto en el artículo 524, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que le otorga a la constancia de deuda expedida por el administrador el carácter de título ejecutivo razón por la cual el consorcio se encuentra legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.
Si bien los mencionados artículos son compatibles entre sí, no se puede dejar de mencionar que el artículo 2048 establece un requisito que la norma procesal no contempla, es decir "el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado". Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual al momento de iniciar la acción ejecutiva deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el consejo de propietarios que por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo) (arg. art. 2044) y además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de la expensas impagas (art. 2064 inc. b).
La aprobación que exige la ley por parte del Consejo de Administración deberá instrumentarse por escrito mediante un "acta de aprobación" expedida y suscripta por los miembros que integran el mencionado consejo, instrumento que deberá ser acompañado con el certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título ejecutivo.
6. Obligados al pago de expensas
El artículo 2050 del CCyC establece quienes son los obligados al pago de las expensas y por añadidura quienes son los legitimados pasivos en caso de que deba iniciarse un proceso de ejecución de expensas.
La titularidad del crédito por expensas corresponde al consorcio de propietarios toda vez que se trata de una persona de existencia ideal de carácter privado.
6.1. Obligados al pago de las expensas comunes - Distintos supuestos
6.1.a El propietario
Ello surge del propio texto de la norma que establece que el propietario es el obligado principal al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal y que no se libera de su obligación aún en el supuesto que existiera otro obligado, como por ejemplo un usufructuario.
Si la deuda por expensas ha nacido en cabeza del titular del dominio o, en otros términos, si las expensas corresponden a la época en que él era el propietario, las debe como una deuda común y todos sus bienes están afectados, respecto de las correspondientes al anterior o anteriores propietarios, sólo responde con la unidad.
Es de destacar que la obligación que recae sobre el titular registral tiene carácter general y rige con independencia de las convenciones que pudiere haberse celebrado con terceros, las que para el consorcio son res inter alios.
6.1.b Poseedor con boleto de compraventa.
En virtud de lo normado por el artículo 2050, que en su parte final dispone "están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título" no cabe duda que el poseedor con boleto de compraventa se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas. La cesión de los derechos derivados del boleto de compraventa de la unidad no libera al cedente -que sigue revistiendo la calidad de propietario- de las obligaciones por expensas contraídas hasta la cesión, sino que se produce una delegación imperfecta de la deuda en virtud de la cual el cesionario tomó a su cargo la deuda por expensas. Por tanto, frente al consorcio acreedor existen dos deudores en igual situación y grado, ambos obligados por la misma prestación. De ahí que se encuentre facultado para dirigir su reclamo contra ambos.
6.1.c El usufructuario
El usufructuario es titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión razón por la cual se está en presencia de un poseedor legítimo de una cosa ajena. Motivo por el cual si el bien objeto del usufructo está sometido al régimen de la propiedad horizontal el usufructuario se encuentra obligado al pago de las expensas generadas durante la vigencia del usufructo.
El usufructuario se comporta aparentemente respecto de la cosa como lo haría el propietario: usa y goza de ella en forma casi plena. Pero la distinción es neta; el derecho de dominio que es el más amplio derecho que se puede tener sobre una cosa, incluye la facultad de disponer de ella, facultad que no tiene el usufructuario; la propiedad es perpetua, mientras que el usufructo es esencialmente temporario. Inclusive la facultad del usufructuario de usar y gozar de la cosa no tiene la misma extensión que la del dueño, ya que aquél debe respetar el destino económico de la cosa, obligación que, en cambio, no tiene el propietario.
La norma en examen no incluye al poseedor sin derecho, aunque es probable que éste tenga interés en pagar las expensas, si pretende adquirir por usucapión. Tampoco incluyen al locatario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, pues no son poseedores.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados en el art. 2050 no implica conferirles derechos para participar en la conformación del consorcio (art. 2044), de la asamblea (art. 2058), o del consejo de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064).
1. Gastos y contribuciones
El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de los elementos comunes, es independiente del régimen de ocupación en que se encuentre el inmueble.
El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para todos los propietarios
El primer párrafo de la norma en examen se refiere a la obligación del propietario de asumir los gastos referidos a la conservación y mantenimiento de su propia unidad funcional, por lo que cabe remitirse al comentario realizado al art. 2046.
2. ¿Qué son las expensas comunes u ordinarias?
En el derecho real de propiedad horizontal los propietarios y los poseedores por cualquier título están obligados al pago de las expensas, en proporción al valor de sus unidades funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a solventar los gastos que demanden la administración, conservación y reparación de las partes comunes. Dicha contribución económica la ley la denomina "expensas comunes ordinarias".
Dichas expensas son recaudadas por el administrador del consorcio a los efectos de hacer frente a los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Cuando la norma se refiere a los gastos de administración consideramos que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, play room, quinchos etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios, papelería etc.
Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro.
Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del artículo 2067 inciso h) (seguros contra incendio, responsabilidad civil y otros riesgos).
3. ¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?
El tercer párrafo del artículo en examen hace referencia a las "expensas comunes extraordinarias" es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio -que también constituyen expensas comunes- pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales y además por quien las dispone.
Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes.
También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio.
4. Importancia del pago de las expensas
El pago de las expensas en el ámbito del derecho real de propiedad horizontal es de fundamental importancia dado que hace al normal funcionamiento del consorcio. La importancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto de los términos del artículo 2049 a cuyo comentario cabe remitirse.
El derecho real de propiedad horizontal crea entre los consorcistas un régimen especial de comunidad, con mira al beneficio común, en cuya esencia está la imposición a los miembros que lo integran tanto de ciertas restricciones y límites al dominio, como de determinadas cargas, -especialmente la de contribuir a las expensas- cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema, al punto que la ley ha previsto un régimen o una vía excepcional para su percepción[1].
5. Certificado de deuda
La parte final del artículo en examen dispone que: "El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
El párrafo transcripto precedentemente es similar a lo dispuesto en el artículo 524, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que le otorga a la constancia de deuda expedida por el administrador el carácter de título ejecutivo razón por la cual el consorcio se encuentra legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.
Si bien los mencionados artículos son compatibles entre sí, no se puede dejar de mencionar que el artículo 2048 establece un requisito que la norma procesal no contempla, es decir "el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado". Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual al momento de iniciar la acción ejecutiva deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el consejo de propietarios que por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo) (arg. art. 2044) y además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de la expensas impagas (art. 2064 inc. b).
La aprobación que exige la ley por parte del Consejo de Administración deberá instrumentarse por escrito mediante un "acta de aprobación" expedida y suscripta por los miembros que integran el mencionado consejo, instrumento que deberá ser acompañado con el certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título ejecutivo.
6. Obligados al pago de expensas
El artículo 2050 del CCyC establece quienes son los obligados al pago de las expensas y por añadidura quienes son los legitimados pasivos en caso de que deba iniciarse un proceso de ejecución de expensas.
La titularidad del crédito por expensas corresponde al consorcio de propietarios toda vez que se trata de una persona de existencia ideal de carácter privado.
6.1. Obligados al pago de las expensas comunes - Distintos supuestos
6.1.a El propietario
Ello surge del propio texto de la norma que establece que el propietario es el obligado principal al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal y que no se libera de su obligación aún en el supuesto que existiera otro obligado, como por ejemplo un usufructuario.
Si la deuda por expensas ha nacido en cabeza del titular del dominio o, en otros términos, si las expensas corresponden a la época en que él era el propietario, las debe como una deuda común y todos sus bienes están afectados, respecto de las correspondientes al anterior o anteriores propietarios, sólo responde con la unidad.
Es de destacar que la obligación que recae sobre el titular registral tiene carácter general y rige con independencia de las convenciones que pudiere haberse celebrado con terceros, las que para el consorcio son res inter alios.
6.1.b Poseedor con boleto de compraventa.
En virtud de lo normado por el artículo 2050, que en su parte final dispone "están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título" no cabe duda que el poseedor con boleto de compraventa se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas. La cesión de los derechos derivados del boleto de compraventa de la unidad no libera al cedente -que sigue revistiendo la calidad de propietario- de las obligaciones por expensas contraídas hasta la cesión, sino que se produce una delegación imperfecta de la deuda en virtud de la cual el cesionario tomó a su cargo la deuda por expensas. Por tanto, frente al consorcio acreedor existen dos deudores en igual situación y grado, ambos obligados por la misma prestación. De ahí que se encuentre facultado para dirigir su reclamo contra ambos.
6.1.c El usufructuario
El usufructuario es titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión razón por la cual se está en presencia de un poseedor legítimo de una cosa ajena. Motivo por el cual si el bien objeto del usufructo está sometido al régimen de la propiedad horizontal el usufructuario se encuentra obligado al pago de las expensas generadas durante la vigencia del usufructo.
El usufructuario se comporta aparentemente respecto de la cosa como lo haría el propietario: usa y goza de ella en forma casi plena. Pero la distinción es neta; el derecho de dominio que es el más amplio derecho que se puede tener sobre una cosa, incluye la facultad de disponer de ella, facultad que no tiene el usufructuario; la propiedad es perpetua, mientras que el usufructo es esencialmente temporario. Inclusive la facultad del usufructuario de usar y gozar de la cosa no tiene la misma extensión que la del dueño, ya que aquél debe respetar el destino económico de la cosa, obligación que, en cambio, no tiene el propietario.
La norma en examen no incluye al poseedor sin derecho, aunque es probable que éste tenga interés en pagar las expensas, si pretende adquirir por usucapión. Tampoco incluyen al locatario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, pues no son poseedores.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados en el art. 2050 no implica conferirles derechos para participar en la conformación del consorcio (art. 2044), de la asamblea (art. 2058), o del consejo de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064).
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Molina Quiroga, Eduardo, "Pago de expensas y reparación de partes comunes", L.L. 03/11/2005, 1, L.L. 2005-F, 218, DJ 19/04/2006, 1041.
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